내가 보려고 정리한 부동산 기초 - 주택 종류별 투자전략의 이해1

클래스 101 부동산 읽어주는 남자의 내 집 마련 관련 강의를 듣고 있습니다. 개인적으로 클래스 101의 강의는 퀄리티가 좋지 않아 좋아하지 않지만 이번에 듣게 된 부읽남의 부동산 강의는 부동산 초보의 입장에서 들어두면 참 유익한 강의였습니다. 아직 완강은 하지 못했지만, 몇 강의 남지 않은 상태에서 복습 겸 그냥 지나치기 아까운 정보를 정리해 둬야겠다는 생각이 들어 정리하게 되었습니다. 

 

 

주택 종류별 투자전략의 이해(1)

 

[수업 목표]

주택은 다양한 종류로 구분됩니다만 많은 사람은 어떻게 구분되는지 모르는 경우가 태반입니다. 그 이유는 법적으로는 명확하게 다른 주택이라도 외관은 비슷한 경우가 많기 때문입니다. 보통 실무에서는 법적인 구분보다는 세금 부과, 외관에 따른 구분을 더 중요시하는 경향이 있습니다.

따라서 본 강의에서도 투자자 관점에서 주택을 구분하고 종류별로 어떤 차이점이 있는지 배워봅니다.

1부 - 단독주택 / 다세대주택 / 다가구주택 / 도시형생활주택

 

 

주택이란?

 - 사람이 살 수 있게 지은 건물. 

 

법적인 구분보다 형태(외관)로 구분하는 것을 추천합니다. 법무사나 변호사가 될 것이 아닌 이상 법적 구분보다는 형태적 구분을 중심으로 한 후 그 안에서 세부적으로 법으로 나뉘는 부분 정도만 체크하고 넘어가면 됩니다.

 

주택의 구분

 - 외관을 기준으로 분류.

단독주택	단독주택
빌라	다세대주택(빌라)
	다가구주택(원룸)
	도시형생활주택
아파트	나홀로아파트
	대단지아파트
	주상복합
오피스텔	주거용오피스텔
	업무용오피스텔
	아파텔

 

1. 단독주택

담벼락이 있고, 집은 2층 정도에 조그마한 마당이나 주차장이 있고, 벽돌집으로 만든 것과 같은 집을 단독 주택이라고 합니다. 규모가 조금 더 크면 영화 기생충에서 나오는 것과 같은 2, 3층짜리 집들도 있지만 일반적으로는 담과 주차 공간, 마당, 2층 집인 것이 특징입니다. 속칭 이런 집들을 "단독"이라고 합니다. 이것은 대지 위에 건물이 한 채 있다를 의미합니다. 땅도 내 소유고, 건물도 내 소유인 주택을 단독 주택이라고 합니다.

 이런 주택은 기본적으로 땅값이 비싸고 건물값도 비싸서 투자금 자체가 많이 들어가기 때문에 당연히 상대적으로 고가에 속합니다. 그리고 현재 한국인들이 좋아하는 주거 형태는 아니기 때문에 주거성도 불편합니다. 투자금이 많이 들어가고, 투자성이 떨어지는데 거주성도 불편한 것입니다. 그렇기 때문에 대부분의 사람은 단독 주택을 좋아하지 않습니다. 

단독 주택을 좋아하는 것은 취향의 영역입니다. 

 

2. 빌라

빌라라는 것은 별장식 주택이라는 뜻으로 우리나라에서는 4층 이하의 주택을 통칭합니다.

외국의 경우 00빌라라고 할 때 대부분 도심지에서 떨어진 교외에 대저택 같은 곳을 이야기합니다. 해변에 있고 큰 정원을 가지고 있고 담벼락도 매우 큰 2층, 3층짜리의 커다란 주택입니다. 우리가 생각하기에는 저택 펜션 같은 것이라고 볼 수 있습니다. 지방에 있는 매우 큰 넓은 별장 말입니다. 그런데 이것이 우리나라에 들어오면서 다른 형식으로 쓰이고 있습니다.

우리나라에서는 4층 이하의 아파트가 아닌 다세대주택을 통칭합니다. 그래서 우리나라에서 빌라에 산다고 하면 부정적인 인식이 강합니다. 그 이유는 빌라는 4층 이하이고, 현재는 필로티 구조로 주차 공간을 만들고 있지만 과거의 빌라의 경우 필로티 구조가 아니어서 주차 공간의 문제가 있고 현재 또한 필로티가 있어도 주차가 가구당 한대만 되는 경우가 대부분이기 때문에 주차 문제에서 벗어나지 못합니다. 층수 자체가 낮고 도로에 바로 붙어 있어서 거리에서 들리는 소음 문제, 하수구 냄새, 길가의 담배 냄새, 배달 오토바이 소음 등이 문제이고 빌라들이 대부분 옆 건물과 빽빽하게 붙어서 건축되기 때문에 여러모로 거주성이 떨어집니다. 빌라는 가치가 상승하기보다는 떨어질 것이라는 부정적 인식이 만연한 것도 사실입니다.

그래서 만약 빌라를 사려고 하거나 실거주를 생각하고 있다고 하면 주변에서 너 빌라 사면안됀다는 소리를 들으 실 것입니다. 그러나 왜 안돼냐고 물어보면 대부분 그냥 그 것 돈이 안된다, 집 값 떨어지기만 한다 고 답변 할 것입니다.

이 것은 편견에 불과합니다. 물론 떨어지는 빌라도 있지만, 가격이 올라가는 빌라도 있고 엄청나게 대박이 나는 빌라도 있습니다. 그런데 다들 이 부분을 모르기 때문에 그냥 빌라는 사면 안된다로 치부해버립니다.

 

빌라는 3종류로 나눌 수 있습니다.

 

 1. 다세대주택 = 빌라

빌라하면 떠오르는 모습이 바로 다세대주택입니다. 최근에 짓는 다세대 주택들은 1층을 필로티로 짓고, 어떤 곳은 엘레베이터도 있는 곳도 있습니다.

다세대주택이란 4층 이하의 주택으로 연면적 200평 이하의 세대 수 제한 없는 건물입니다. (200평 초과는 "연립주택"으로 구분합니다.) 아주 단순히 계산하면 20평 자리 집 10개 정도라고 생각하면 됩니다. 200평을 초과하면 연립주택으로 불리는데, 요즘에는 연립주택은 잘 없습니다. 과거에는 무슨 무슨 연립의 빌라 이름이 많았습니다. 규모가 큰 빌라를 연립주택으로 생각하시면 되지만 최근에는 거의 없기도 하고 꼭 알아야 하는 것은 아닙니다. 

다세대주택을 속칭 빌라라고 부르는 경우가 많음을 알고 있으면 됩니다. 빌라를 구매하러 간다고 하면 다세대주택을 구매하러 가는 것으로 이해하면 됩니다.

빌라는 한층에 2~6개 정도의 호실이 있는 데 그 한 집, 한 집 마다 소유자가 다 다른 것이 특징입니다. 세대수가 적다보니 관리소, 경비실이 없는 경우가 대부분입니다. 그렇기 때문에 관리비가 없고 필요한 경우에만 그때 그때 돈을 걷는 것으로 관리를 하게 됩니다. 그렇기 때문에 관리주체가 없기 때문에 빌라의 경우 하자, 누수의 경우 대응하기 힘들고, 옥상, 계단 등 공용으로 사용하는 것에서 문제가 발생시 책임을 떠넘기기 때문에 관리가 힘듭니다. 이렇다보니 신축 빌라의 경우 그래도 관리가 되기는 하는데, 연식이 오래되면 오래될수록 급격하게 건물의 상태가 안좋아지는 경우가 있습니다.

오래된 다세대주택을 구매시에는 하자, 특히 누수에 관해 문제가 있을 수 있음을 염두해 두셔야 합니다. 이 모든 이유들이 합쳐져서 결국 빌라는 사지말라고 사람들이 하게 되는 것입니다. 하지만 이 것은 잘못된 편견입니다.

 

 2. 다가구주택 - 원룸

외관만으로는 다가구주택은 대세대주택과 구분이 쉽지 않습니다. 현실에서는 그렇게 구분을 하지 않습니다. 법적으로는 엄연히 다세대주택과 다가구주택은 다릅니다.

다가구주택은 3층 이하의 주택으로 연면적 200평 이하의 19세대 이하의 건물입니다. 

세대수가 많고, 적은 것이 무슨 의미가 있냐면 다가구주택의 경우 호실이 구분되어있어도 1주택으로 칩니다. 바로 건물 주인은 단 한 명인 것입니다. 호실이 19개가 있어도 건물을 1개로 치는 것입니다. 그런데 빌라. 즉 다세대주택의 경우는 호실이 10개가 있으면 각각을 각 다른 집으로 10명의 주인이 있는 것입니다. 그래서 속칭 원룸건물 주인이라고 하는 것이 바로 다가구주택의 주인이라고 하는 것입니다. 이 경우 1주택자 이면서 임차인들을 여러명 받을 수 있다는 면에서 이점이 있습니다. 관리소가 거의 없지만 주인이 1명임으로 상대적으로 다세대주택보다는 관리가 더 잘되는 편입니다. 

다가구주택은 건물채로 거래가 되기 때문에 거래 금액이 큰 경우가 많습니다. 단독 주택보다 비싼 경우가 많습니다. 대부분

노인, 은퇴자들이 월세 수입을 목적으로 구매하는 경우가 많습니다.

 

3. 도시형생활주택

도시형생활주택의 경우 최근에 생긴 개념입니다. 외관상으로는 구분이 힘듭니다. 필로티 구조에 4,5층으로 비슷합니다.

법적으로 도시형생활주택은 원룸형, 단지형으로 구분되며 단지형은 다세대주택에 가깝고 원룹형은 약간 오피스텔이나 다가구주택처럼 생겼습니다. 최대 300세대 미만까지 지을 수가 있어서 생각보다 대규모로 지을 수 있는 형태입니다. 최대한 빠르게 공급하기 위해 짓는 건축물로 각종 규제가 미적용됩니다. 그래서 오피스텔처럼 생긴 도시형생활주택도 있습니다.

1,2인 가구를 위해 빠른 시일이내로 짓는 건물이어서 특히 소음, 건축규제, 주차 규제를 받지 않아 집 퀄리티가 매우 나쁩니다. 같은 연식의 다세대, 다가구주택과 비교하여 도시형생활주택의 퀄리티가 떨어집니다. 도시의생활주택의 경우 부동산중개인과 이야기 할시 "도생"이라고 합니다. 도생의 개념을 알지 못한 상태에서 집을 구하기 시작하면 외관이 빌라 혹은 아파트와도 비슷하게 생긴 것이 있어서 중개인이 도시형생활주택이라고 하지 않고 아파트라고 소개하는 경우가 있으니 조심해야 합니다.

도시형생활주택은 혼종도 있습니다. 저층은 도시형생활주택이고 고층은 오피스텔로 된 건축물이 있는 것입니다. 그 반대인 경우도 있고, 저층은 도생이고 고층은 아파트로 분류되는 것도 있습니다. 

최대 300세대까지 가능하기 때문에 관리소나 경비실이 존재하는 경우가 있습니다. 그렇다면 당연히 관리비가 있고, 관리는 다세대, 다가구보다 조금더 잘될 가능성이 있기는 합니다. 

 

<주택의 종류 - 빌라 정리>

- 우리에게 익숙한 빌라의 모습을 떠올리면 됩니다. (법적으로 보기보단 외관상으로 보면 비슷함으로)

- 다세대, 다가구, 도시형생활주택으로 나눌 수 있습니다.

- 비선호 주거형태로 주거 환경이 나쁩니다.

- 관리소가 대부분 없어 노후화 될 수록 상태가 매우 악화됩니다.

- 다가구(원룸 건물) : 소유자 1명 / 다세대(빌라), 도생 : 소유자 여러명

- 목적에 따라 좋은 투자처가 될 수도 있습니다. *빌라가 꼭 나쁜 것 만은 아니다!