내가 보려고 정리한 부동산 기초 - 주택 종류별 투자전략의 이해2

[클래스101 - 부동산읽어주는 남자_내 집 마련 강의 정리]

주택은 다양한 종류로 구분되지만 많은 사람은 어떻게 구분되는지 모릅니다. 그 이유는 법적으로는 명확하게 다른 주택이더라도 외관은 비슷한 경우가 많기 때문입니다.

보통 실무에서는 법적인 구분보다 세금 부과, 외관에 따른 구분을 더 중요시하는 부분이 있습니다.

법적인 관점보다는 투자자의 관점에서 주택을 구분하고 종류별로 어떤 차이점이 있는지 알아보겠습니다.

 

주택의 종류2 - 아파트 / 나홀로아파트 / 대단지아파트 / 주상복합 / 오피스텔 / 아파텔

 

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2023.01.06 - [경제] - 내가 보려고 정리한 부동산 기초 - 주택 종류별 투자전략의 이해1

내가 보려고 정리한 부동산 기초 - 주택의 종류1

 

주택이라는 것은 사실 딱딱 떨어지게 나눠지는 것이 아니라 외관이 비슷하지만 법적으로는 세분화되어 다른 경우가 매우 많음을 알고 있어야 합니다. 중간에 끼워 넣기로 만드는 경우도 있고, 원래의 취지와 상관없이 변질된 종류도 있고 해서 매우 복잡합니다.

 

1. 아파트

아파트의 뜻?

주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

 

아파트는 단순히 말해서 5층이 넘어가면 아파트입니다. 우리가 생각하는 아파트의 이미지는 동이 여러 개가 있고, 지하주차장과 조경이 되어있는 단지형 아파트가 떠오를 것입니다. 오래된 아파트도 15층 정도의 높이의 이미지입니다.

길을 가다 보면 00역 1분 거리 아파트 3억 분양 말도 안 되는 가격! 이런 식으로 홍보를 하는 것을 보신 적이 있을 것입니다.

이럴 때 어떻게 초역세권의 아파트의 가격이 이렇게 싸지라고 생각하신 분이 있다면, 바로 이 "아파트"라는 단어의 함정에 빠지신 것입니다. 아파트는 단지형 아파트만 있는 것이 아니라 5층이 넘어가면 아파트이기 때문에 막상 가보면 빌라의 모양과 같은 건물을 아파트로 소개하게 됩니다. 빌라 모양의 아파트는 그냥 빌라라고 생각하시면 됩니다.

법적으로 아파트이냐보다는 규모, 외형으로 구분해야 합니다. 남들이 일반적인 상식에서 어떻게 생각하느냐고 중요합니다. 

1. 나 홀로 아파트

동이 하나가 있고 어느 지역에 생뚱맞게 한 동이 서있는 형태입니다. 꼭 한동은 아니고 1~2동 되는 아파트도 나홀로 아파트도 있습니다. 나 홀로 아파트는 법적인 용어는 아닙니다. 100세대 안팎의 소규모 아파트로 빌라의 고층으로 올린 느낌입니다. 규모가 크지 않으며 우리가 생각하는 아파트의 규모를 다 못 갖춘 아파트의 모습을 나홀로 아파트라고 합니다.

관리소, 경비실 정도는 있습니다. 다세대 빌라에 비해서는 연식이 지나도 관리가 되는 모습이 있습니다. 하지만 규모가 작기 때문에 커뮤니티 관련 시설(유치원, 노인정 등)이 없는 경우가 대부분입니다. 

빌라보다는 선호하나 대단지 아파트에 비해서는 좋아하지 않는 종류입니다. 주의하셔야 할 점은 나홀로 아파트와 주상복합은 다른 개념입니다.

 

2. 대단지 아파트

우리가 보통 아파트라고 하면 떠오르는 이미지입니다. 초대형 아파트는 몇천 세대가 있고, 그 안에 초, 중학교가 있습니다.

아파트는 규모에 따라 소형, 중형, 대형으로 나눠볼 수 있는데 단지의 규모가 클수록 사람들의 선호도가 올라갑니다.

 

<규모별 단지의 구분>

소형 : 500세대 이하

중형 : 1,000세대 이하

대형 : 1,000세대 초과

초대형 : 2~3,000세대 초과

 

이는 일반적으로 통용되는 사회적 기준입니다.

우리도 느끼겠지만 단지가 클수록 사람들이 좋아하고 가격도 더 상승하는 것을 알 수 있습니다. 그 이유는 바로 부지면적과 관리비의 관계 때문입니다. 빌라를 떠올려 보면 아파트에 비해 불편합니다. 상가, 학교, 공원, 놀이터, 휴식공간(헬스장, 독서실, 도서관 등), 경비, 안전, 유지 보수 등 필요한 것이 아파트에는 있습니다. 

이 필요한 것들을 얻기 위해서는 부지면적이 넓어야 하고 관리비를 많이 걷을 수 있어야 합니다. 아파트는 집합건물이라고 불리는데, 아파트의 특징은 건물은 소유자가 다 따로따로 다릅니다. 101호와 102호의 주인이 다른 것입니다. 그러나 토지는 지분(퍼센트)로 나눠서 소유합니다. 그러니 대단지일수록 소유하게 되는 땅이 커집니다. 대단지일수록 남는 땅이 많고 그런 땅에 학교, 노인정 등을 지을 수 있는 것입니다. 또한 대단지일수록 관리비를 낼 사람들이 많아져 여윳돈이 많이 생깁니다. 그 여윳돈으로 주민들이 필요한 것들을 할 수 있는 것입니다. 최근에는 초대형 단지들도 많이 생기고 있습니다.

파크리오 6,864세대 / 헬리오시티 9,510세대 / 둔촌주공(재) 12,032세대 거의 하나의 도시에 가까운 수준입니다. 그래서 최근에는 여유 대지에 아쿠아리움, 영화관도 건설하게 됩니다. (서초 그랑자이아파트의 경우 영화관,  한남 재개발 지역에는 아쿠아리움이 들어가게 됩니다.) 점점 더 아파트의 규모가 클수록 편의 시설이 많아지는 것입니다. 수영장, 헬스장, 운동장을 만드는 아파트 단지들이 많아지고 있습니다.

 

3. 주상복합

주거와 상업 용도가 복합되어 다세대가 공동 주거하는 건물입니다. 저층에는 상가들이 있고 위 쪽에는 집이 있는 형태가 떠오를 것입니다. 오피스텔과 주상복합의 외관이 잘 구분이 안될 수 있습니다. 주상복합이라는 단어를 따로 생각하시지 말고, 그냥 아파트인데 상업지역에 지어진 고층 아파트라고 생각하시는 것이 좋습니다. 상업 지역이 아닌 곳에 저층은 상가이고 위쪽은 아파트처럼 지어 놓은 것은 주상복합이 아닌 나홀로 아파트입니다. 상업지역 내에 지은 고층의 아파트라고 생각하면 됩니다. 포인트는 바로 "상업지역"에 지어지는 것입니다. 상업지역은 교통, 인프라, 상가 밀집 지역 입니다. 그런 상업지역 내에 아파트가 있는 것인데, 원래는 상업지역에는 아파트가 들어가면 안 되는데 바로 주상복합의 형태로 들어가 있는 것입니다. 그렇기 때문에 장점과 단점이 존재합니다. 장점은 그 건물에서 나오기만 하면 바로 도시 중심가인 것입니다.

아파트의 지하와 바로 지하철이 연결되어 있기도 합니다. 반대로 단점은 소음, 매연 등이 있을 수 있습니다. 이런 장점과 단점에 집중을 해야 합니다. 주상복합도 아파트이기 때문에 규모, 세대수에 따라 편의성을 따져 볼 수 있습니다.

 

<주상복합을 찾는 방법>

위의 사진은 "네이버부동산"에서 한국의 대표적인 주상복합인 서울시 강남구 도곡동 타워팰리스를 검색한 화면입니다. 위성지도로 보면 주변 아파트와 차이점이 보이지 않습니다.

 

오른쪽 메뉴의 [지적편집도] 버튼을 클릭하면 주변 아파트와 달리 타워팰리스 지역이 분홍색(상업지역)으로 바뀝니다.

이렇게 상업지역 내에 위치한 아파트를 "주상복합"이라고 구분합니다.

 

<규모별 단지의 구분>

소형 : 300세대 이하

중형 : 700세대 이하

대형 : 700세대 초과

 

이 기준은 개인적으로 정해본 것입니다. 세대수에 따라 관리비 등 편의시설의 차이가 있습니다. 사람들이 주상복합에 대해 잘 모르면서 주상복합을 꺼리는 이유가 있는데, 기본적으로 아파트대비 면적이 좁게 느껴집니다. 주상복합이 오피스 느낌으로 지어지는 경우가 있어 발코니 면적이 작게 설계되는 경우가 많습니다. 같은 평형 대비 실사용 면적이 좁게 느껴질 수 있습니다. 주상복합의 특징은 상업지이기도 하지만 바로 고급화입니다. 상업지 자체가 비싼 땅이기 때문에 바로 고가 정책을 쓸 수밖에 없습니다. 그래서 자재도 좋은 것을 쓰고 주차도 많이 되게 하고 평수도 크게, 보안에도 신경을 많이 씁니다. 그렇기 때문에 주상복합에 살면 관리비가 많이 나온다고 사람들이 하는 이유가 바로 고급화 때문이라고 보시면 됩니다. 

주상복합이어서 관리비가 비싸다기보다는 이 고급화, 보안, 적은 세대수 때문에 관리비가 비싸지는 것입니다. 

그리고 상업지역 내에 고층으로 올린 아파트다 보니, 저층의 낡은 아파트들의 재건축과 같은 호재를 받기 어려울 수가 있습니다. 그래서 투자성이 떨어진다고 생각하게 됩니다. 주상복합의 경우 지하철이 가깝고, 영화관 등이 가까운 등 살기는 편하지만 아파트보다는 편의시설이 떨어지고 유지비가 비싸다고 보시면 됩니다. 하지만 최근에 짓는 주상복합은 과거의 문제들을 다 없앴기 때문에 현재로 봐서는 단점들은 사라졌다고 볼 수 있습니다. 내부도 아파트와 동일하게 짓고, 아파트들이 가지는 편의 시설들도 같이 건축되는 것입니다. 그렇기 때문에 최근에 생기는 신축 주상복합은 그 동네에서 대장 역할을 하는 경우가 많이 있습니다. 살기가 매우 편하고 단점은 없는 것입니다.

 

 

2. 오피스텔

오피스텔이란?

오피스와 호텔의 합성어로 간단한 주거 시설을 갖춘 사무실입니다. 원래는 상가인데 거주가 가능하게 지어놓은 복합적인 건물이라고 생각하시면 됩니다. 그러니까 이곳은 주거와 사무실로 혼용해서 사용이 가능합니다. 예를 들어 같은 건물의 201호는 가족이 살고 202호는 무슨 무슨 회사로 사용이 되는 것입니다. 세법, 규제에서 주택이 아니라고 보는 경우가 있습니다. 주거용 건물이 필요한데 주택으로 취급되면 안 되는 사람과 사무실 겸 주거용으로 쓰고 싶은 사람의 수요를 충족시켜 줍니다. 주택건설 대비 규제가 심하지 않아 상업지에 건설이 가능합니다. 최근 오피스텔의 건축 추세는 회사나 교통의 중심지 인근에 1, 2인 가구 대상으로 공급을 확대하고 있습니다. 오피스텔도 점점 세분화됩니다.

 

1. 주거용 오피스텔

오피스텔 중에서 조금 더 주거용으로 지어진 오피스텔입니다. 외관으로는 구분이 힘듭니다. 주거용의 경우 1룸, 1.5룸, 2룸으로 내부 구조가 주거에 용이하게 되어있고 바닥 난방이 되는 경우가 대부분입니다.

 

2. 업무용 오피스텔

업무용 오피스텔은 보통 대형 오피스 건물처럼 생겼습니다. 업무용일수록 규모가 커집니다. 원룸인 형태가 많고, 바닥 난방이 없는 곳이 많습니다. 그렇기 때문에 오피스텔을 살 때는 주거용으로 지어졌는지, 업무용으로 지어졌는지를 확인하셔야 합니다. 업무용의 경우 샤워부스가 없고 간이로 샤워기정도 달아놓은 정도가 많다는 것을 알아둬야 합니다. 

 

3. 아파텔

아파트와 오피스텔의 합성어입니다. 최근에 생긴 단어입니다. 외형은 아파트처럼 생겼습니다. 누가 봐도 아파트처럼 보이고 아파트와 동일한 구조이지만 형식상 아파트가 들어갈 수 없는 구역이라 오피스텔로 허가받고 지은 아파트입니다.

주차, 난방, 보안등이 아파트와 동일한 수준입니다. 왜 아파텔이 생겼냐 하면 아파트를 지을 수 없는 지역에 아파트를 공급하고 싶어서 아파텔로 짓게 된 것입니다. 외관은 구분이 어렵지만, 법적으로는 구분이 되어있습니다. 아파텔에 살면서 주택으로 취급받지 않기 때문에 얻게 되는 이득도 있고 단점도 있을 수 있다고 생각하시면 됩니다. 주택으로 취급받지 않기 때문에 청약을 준비하는 사람에게는 유리한 것입니다. 

 

주택 종류에 대한 이해 - 아파트, 오피스텔

5층 이상이면 아파트, 속지 말자 (초역세권 역에서 1분거리 등 광고에 속지말자)

아파트와 주상복합 / 오피스텔 구분

부지면적, 세대수가 "편리함"을 결정 (최근에는 부지면적을 넓히려고 한다)

주상복합이란 단어를 잊는 것이 좋다 (상업지역에 지어진 고층 아파트)

오피스텔은 혼용 가능합니다. (주거, 사무실 사용 가능) / 아파텔의 존재 (외관으로는 아파트 단지지만 서류상으로는 오피스텔)

개념이 뒤섞이지 않도록 주의할 것

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[질문해결]

Q. 주상복합을 찾았는데 용적률이 900%네요? 주택은 원래 250% 이정도 아닌가요?
A. 주상복합의 특징은 상업지역에 있다고 말씀드렸죠? 상업지역은 원래 용적률이 높습니다. 고밀도 개발을 하기 위해서죠. 여기에 주택공급의 일환으로 변종이 생긴 것을 주상복합이라 이해하셔도 큰 틀에서 무리는 없습니다. 따라서 상업지역의 높은 용적률을 적용 받는다 라고 기억하세요.

Q. 주상복합과 오피스텔이 헷갈려요
A.주상복합은 상업지역&아파트 입니다. 아파트라는게 핵심입니다. 오피스텔은 아파트가 아닌 "오피스텔"입니다. 오피스텔과 아파트는 취득세도 다르고 사용용도도 차이가 나고 보유세 양도세에서 모두 차이가 납니다. 주택으로만 보면 아파트가 통상적으로 훨씬 주거성이 좋습니다. 따라서 상업지역 내에 "아파트"를 높게 지어 올려서 교통이 편리하고 중심상권에 있는 것을 "주상복합"이라 생각해주세요. 오피스텔과 착각하면 안됩니다.

Q.네이버지도에 주상복합이라고 써있네요. 주상복합 맞죠?
A.아닙니다. 표기의 오류가 많아요. 오피스텔을 주상복합이라 쓴 경우도 많고 도시형생활주택을 주상복합이라고 써놓기도 합니다. 주택 종류가 "아파트"여야 부동산 투자자들이 말하는 "주상복합"에 적합합니다.
도생,오피스텔도 모두 저층에 상가가 있고 위에 사람이 삽니다. 그래서 똑같구나 라고 착각할 수 있어요.

Q.제가 본 지역은 상업지역도 맞고 아파트도 맞습니다. 그런데 저층에 상가가 없네요. 이건 주상복합인가요?
A.네 주상복합으로 분류해주세요. 상가가 있냐 없냐는 부수적인 이야기입니다. 아파트와 동일하게 생긴 단지지만 상업지역에 있는 경우들도 있습니다.

Q.상업지역이 아닌데 주상복합으로 적혀있어요.
A.네 그냥 나홀로아파트(세대수에 따라),소규모아파트 정도로 생각해주시면 됩니다. 핵심은 상업지역 위에 있어야 합니다.

Q.신축 주상복합은 정말 단점이 없나요?
A.네 거의 없어졌습니다. 물론 소규모 단지 주상복합들은 신축이라고 하더라도 부지가 협소해서 소음,매연등에 대응이 잘 안되지만, 최근에 짓는 주상복합들은 세대수도 어느정도 확보하고(500세대~ 1000세대) 설계에 공을 들여 살아보면 "너무 좋은데?"라는 소리가 나오게 노력을 많이 합니다.

Q.5층 넘으면 아파트라고 했는데요. 5층이 넘는 도시형생활주택은 무엇인가요?
A.도시형생활주택도 5층이 넘으니 아파트로 분류를 할 수는 있습니다만, 주택 설계에서 훨씬 규제가 적다고 보시면 됩니다. 층이 높다고 해서 "우리가 생각하는 살기 좋은 아파트"인 것은 아닌 것이죠. 도생 분양할 때 아파트라고 속여 분양하기도 하는 이유 중 하나입니다.

Q.상업지역에 있고 오피스텔인데 구조가 아파트처럼 생겼어요. 이건 주상복합인가요 아파텔인가요?
A. 아파텔입니다. 오피스텔의 세법 취급을 받으면서 구조는 아파트처럼 생겼기 때문입니다. 그렇다고 해서 아파트랑 동일하게 법 적용을 받는 것은 아닌 변종의변종 정도라고 생각하면 됩니다.

Q.네이버에 주상복합 치면 쉽게 나오네요~
A.아닙니다. 네이버를 믿지 마세요^^

Q.상업지역 내 오피스텔과 아파트를 어떻게 구분하죠?
A.건축물대장을 발급 받아보면 정확하게 알 수 있습니다.